Site Yönetimi Avukatı: Apartman ve Sitelerde Hukuki Güvenliğin Temel Taşı

Site Yönetimi Avukatı Nedir?

Site yönetimi avukatı, apartman ve toplu yaşam alanlarında faaliyet gösteren site yönetimlerine, yöneticilere ve kat maliklerine; Kat Mülkiyeti Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Borçlar Hukuku ve Medeni Hukuk çerçevesinde kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunan avukattır.

Modern sitelerde yüzlerce bağımsız bölüm, milyonlarca liralık bütçeler ve çok sayıda hukuki sorumluluk bulunmaktadır. Bu nedenle site yönetiminin hukuka uygun yürütülmesi artık bir tercih değil, zorunluluktur.

Site Yönetimlerinde En Sık Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

Aidat borçlarının ödenmemesi
Genel kurul kararlarının iptali
Yönetici ve denetçi sorumluluğu
Usulsüz harcamalar
Ortak alanların izinsiz kullanımı
Kiracı – malik – yönetim uyuşmazlıkları
Yönetici azli ve yeni yönetici atanması

Bu sorunların tamamı site yönetimi avukatı tarafından profesyonel şekilde yönetilmediğinde, site ciddi maddi ve hukuki risklerle karşı karşıya kalır.

Site Yönetimi Avukatının Detaylı Görev ve Yetkileri

1. Aidat Borçları ve İcra Takipleri

Aidat, site yaşamının sürdürülebilirliği açısından hayati öneme sahiptir. Aidat ödemeyen kat maliklerine karşı;

Noter ihtarnamesi gönderilmesi
İlamsız icra takibi başlatılması
Gecikme tazminatı ve faiz hesaplaması
Borca itirazın kaldırılması ve tahliye süreçleri

site yönetimi avukatı tarafından usule uygun ve hızlı şekilde yürütülür.

2. Genel Kurul Kararlarının Hukuka Uygunluğu

Genel kurul toplantılarında yapılan en küçük usul hatası bile kararların iptaline yol açabilir.
Site yönetimi avukatı;

Toplantı çağrılarının usule uygun yapılmasını
Gündem maddelerinin doğru oluşturulmasını
Karar yeter sayılarının sağlanmasını
Karar defterlerinin hukuka uygun tutulmasını

sağlayarak yönetimi iptal davalarına karşı korur.

3. Yönetici ve Yönetim Kurulu Hukuki Sorumluluğu

Site yöneticileri;

Görevi kötüye kullanma
Güveni kötüye kullanma
Haksız harcama
Şeffaflık ilkesine aykırılık

gibi nedenlerle hukuki ve cezai sorumluluk altına girebilir.

Site yönetimi avukatı, yöneticilere düzenli hukuki danışmanlık sunarak bu riskleri en aza indirir.

4. Ortak Alan Uyuşmazlıkları ve Müdahalenin Men’i Davaları

Sitelerde en çok ihtilaf çıkan konuların başında ortak alanlar gelir:

Otopark hakkı
Depo ve sığınak kullanımı
Çatı ve teras müdahaleleri
Bahçe ve sosyal alan işgalleri

Bu tür durumlarda site yönetimi avukatı, müdahalenin men’i ve eski hale getirme davalarını yürütür.

5. Kiracı – Malik – Yönetim İlişkileri

Aidat borcunun kimden tahsil edileceği, kiracının yükümlülükleri ve malikin sorumlulukları sıkça karıştırılır.
Site yönetimi avukatı bu üçlü ilişkiyi hukuka uygun şekilde düzenler ve uyuşmazlıkları çözer.

6. Sözleşmelerin Hazırlanması ve Denetlenmesi

Site yönetimleri çok sayıda hizmet alımı yapar:

Güvenlik şirketi
Temizlik firması
Teknik bakım ve asansör sözleşmeleri
Profesyonel yönetim firmaları

Bu sözleşmelerin hatalı hazırlanması, siteyi yüksek tazminat riskleriyle karşı karşıya bırakır.
Site yönetimi avukatı, sözleşmeleri site lehine ve koruyucu hükümlerle hazırlar.

Site Yönetimi Avukatı Olmadan Yönetim Mümkün mü?

Teorik olarak mümkündür; ancak pratikte;

Dava kayıpları
Usulsüzlük iddiaları
Yüksek icra ve mahkeme masrafları
Yönetici hakkında cezai soruşturmalar

kaçınılmaz hale gelir.
Bu nedenle profesyonel sitelerde sürekli hukuki danışmanlık alınması en doğru yaklaşımdır.

Site Yönetimi Avukatının Baktığı Davalar

Aidat alacağı davaları
İcra takipleri
Genel kurul kararlarının iptali
Yönetici azli davaları
Müdahalenin men’i davaları
Tazminat ve sorumluluk davaları

Sonuç: Güçlü Site Yönetimi = Güçlü Hukuki Altyapı

Site ve apartman yönetimleri artık küçük ölçekli yapılar değildir. Yüksek bütçeler, çok sayıda malik ve ciddi sorumluluklar içeren bu yapılarda site yönetimi avukatı, hukuki güvenliğin temel unsurudur.

Düzenli hukuki destek alan siteler:

Daha az dava ile karşılaşır
Aidat tahsilatında sorun yaşamaz
Yönetici krizlerini büyümeden çözer
Uzun vadede mali tasarruf sağlar