Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? İzale-i Şuyu Davası 2026

Miras kalan bir ev, aileden kalan bir arsa veya birden fazla kişinin hissedar olduğu başka bir taşınmaz zaman içerisinde ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir. Hissedarlardan biri taşınmazı kullanırken diğerlerinin yararlanamaması, kira gelirlerinin paylaşılmaması, satış konusunda uzlaşılamaması ya da taşınmazın boş tutulması en sık karşılaşılan sorunlardandır.

Paydaşların taşınmazın kullanımı, paylaşılması veya satışı konusunda anlaşamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür. Uygulamada bu dava, eski kullanımıyla izale-i şuyu davası olarak da bilinmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın mümkünse paydaşlar arasında aynen bölüştürülmesine, bunun mümkün olmaması hâlinde ise satılarak elde edilen paranın hisseler oranında dağıtılmasına karar verilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür.

Bir başka anlatımla bu dava, bir malın birden fazla kişiye ait olması nedeniyle ortaya çıkan birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlar. Dava sonucunda mal ya paydaşlar arasında bölüştürülür ya da satışa çıkarılarak satış bedeli hissedarlara dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesi davası en çok şu mallar bakımından gündeme gelir:

• Miras yoluyla kalan ev, arsa, tarla ve iş yerleri,
• Birden fazla kişinin hissedar olduğu taşınmazlar,
• Boşanma veya mal paylaşımı sonrasında ortak kalan mallar,
• Birlikte satın alınan konut ve arsalar,
• Paylı mülkiyete konu araçlar ve diğer taşınır mallar.

İzale-i Şuyu Ne Demektir?

İzale-i şuyu, ortaklığın giderilmesi anlamına gelen eski bir hukuk terimidir. “Şuyu” ortaklık, “izale” ise ortadan kaldırma anlamında kullanılmaktadır.

Günümüzde mevzuatta ve mahkeme uygulamasında ağırlıklı olarak ortaklığın giderilmesi davası ifadesi kullanılsa da vatandaşlar arasında “izale-i şuyu davası” ifadesi hâlen yaygındır. Her iki ifade de genel olarak aynı hukuki süreci anlatmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesini Kimler İsteyebilir?

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, kural olarak malın paylaşılmasını isteyebilir. Bunun için diğer paydaşların onay vermesi gerekmez. Taşınmazda çok küçük bir hisseye sahip olan paydaş da ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise özellikle mirasçılardan her biri, terekeye ait mal üzerindeki ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Mirasçılardan yalnızca birinin satış istemesi, gerekli şartlar varsa dava açılması için yeterlidir.

Örneğin dört kardeşe miras kalan bir evde üç kardeş satış istemiyor, yalnızca bir kardeş taşınmazın satılmasını istiyorsa satış isteyen mirasçı diğer mirasçılara karşı ortaklığın giderilmesi sürecini başlatabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kimlere Karşı Açılır?

Dava, mal üzerinde hakkı bulunan bütün paydaş veya ortaklara karşı açılmalıdır. Taşınmazda hissesi bulunan kişilerden birinin davaya dâhil edilmemesi hâlinde taraf teşkili sağlanmadan davanın sonuçlandırılması mümkün olmaz.

Paydaşlardan biri dava açılmadan önce vefat etmişse mirasçılarının tespit edilmesi ve davaya dâhil edilmesi gerekir. Yargılama sırasında bir paydaşın ölmesi hâlinde de mirasçılık belgesi alınarak mirasçılar dosyaya eklenir.

Tapu kayıtları ile nüfus ve mirasçılık bilgilerinin yargılamanın başında doğru şekilde incelenmesi, davanın gereksiz yere uzamasını önleyebilir.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Evet. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Bu nedenle doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açılması hâlinde, arabuluculuk son tutanağı bulunmadığı için dava usulden reddedilebilir.

Başvuru, adliyelerde bulunan arabuluculuk bürosuna yapılabilir. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde başvuru, görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar;

• Taşınmazın belirli bir paydaşa devredilmesi,
• Hisselerin satın alınması,
• Taşınmazın üçüncü kişiye birlikte satılması,
• Satış bedelinin nasıl paylaşılacağı,
• Taşınmazın aynen bölüştürülmesi

konularında anlaşabilirler. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından son tutanak düzenlenir ve bundan sonra dava açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Dava konusu bir taşınmaz ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Birden fazla taşınmazın aynı davaya konu edilmesi hâlinde taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde dava açılması bazı durumlarda mümkün olabilir. Ancak taşınmazların hukuki durumunun ve taraflarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Örneğin İstanbul’un Bakırköy ilçesinde bulunan bir taşınmazla ilgili dava, İstanbul’daki taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetkili sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Hangi Yöntemlerle Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi temel olarak iki şekilde gerçekleştirilir:

1. Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi
2. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim, malın fiziksel olarak paydaşlar arasında bölüştürülmesidir. Özellikle yüzölçümü ve imar durumu bölünmeye uygun olan arsa ve tarlalarda gündeme gelebilir.

Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını araştırır. Bunun için keşif yapılabilir, bilirkişi raporu alınabilir ve ilgili belediye ile tapu müdürlüğünden bilgi istenebilir.

Aynen taksim yapılabilmesi için oluşturulacak parçaların imar mevzuatına, tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin kurallara ve teknik şartlara uygun olması gerekir.

Taşınmazın bölünmesi sonucunda parçalar arasında değer farkı oluşuyorsa, eksik değerdeki parçayı alan paydaşa para ödenmesi suretiyle denkleştirme yapılabilir. Bu uygulama hukuk dilinde “ivaz ilavesi” olarak da ifade edilmektedir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünme hâlinde önemli bir değer kaybı oluşacaksa ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilebilir.

Örneğin tek bir dairenin veya küçük bir iş yerinin paydaşlar arasında fiziksel olarak bölüştürülmesi çoğu zaman mümkün değildir. Böyle bir durumda taşınmaz satılır ve elde edilen para tapudaki pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır.

Mahkemenin satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermesi, taşınmazın doğrudan davacıya veya başka bir paydaşa verileceği anlamına gelmez. Kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemleri ilgili satış birimi tarafından yürütülür.

Satış Sadece Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?

Bütün paydaşların açık şekilde kabul etmesi hâlinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması mümkündür. Ancak paydaşlardan biri dahi buna onay vermezse satış, kural olarak üçüncü kişilerin de katılabileceği şekilde gerçekleştirilir.

Bu nedenle taşınmazın aile dışına çıkmasının istenmediği durumlarda, paydaşların dava açılmadan önce veya arabuluculuk sürecinde anlaşması daha sağlıklı olabilir.

Paydaşlardan biri de ihale şartlarını yerine getirerek satışa katılabilir ve taşınmazı satın alabilir. Ancak yalnızca hissedar olması, taşınmazın kendisine öncelikli veya bedelsiz şekilde verilmesini sağlamaz.

Miras Kalan Evde Ortaklık Nasıl Giderilir?

Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar arasında tereke malları bakımından elbirliği mülkiyeti meydana gelebilir. Mirasçılar evin kimde kalacağı veya satılıp satılmayacağı konusunda anlaşırsa mahkemeye gidilmeden paylaşım yapılabilir.

Anlaşma sağlanamıyorsa mirasçılardan biri önce zorunlu arabuluculuğa başvurabilir, anlaşma çıkmaması hâlinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Mirasçılardan birinin evde oturması, tek başına satış veya ortaklığın giderilmesi talebini engellemez. Bununla birlikte evin kullanımı, yapılan masraflar, kira gelirleri ve haksız işgal tazminatı gibi konular ayrıca değerlendirilmesi gereken uyuşmazlıklar doğurabilir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Yapılabilir mi?

Paylı mülkiyette bir paydaş, kural olarak kendi payını diğer paydaşların izni olmadan üçüncü kişiye satabilir. Ancak taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gündeme gelebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasındaki cebrî satış ile bir paydaşın kendi hissesini üçüncü kişiye satması birbirinden farklı işlemlerdir. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda kanuni önalım hakkı kullanılamaz.

Bu nedenle hisseli tapu satın alınırken taşınmazın mevcut kullanımı, diğer hissedarlar, devam eden davalar ve satış riskleri ayrıntılı şekilde araştırılmalıdır.

Taşınmazda Fiilî Taksim Varsa Ne Olur?

Bazı taşınmazlarda resmî bir paylaşım yapılmamış olmasına rağmen paydaşlar uzun süredir taşınmazın farklı bölümlerini kullanıyor olabilir. Bu durum uygulamada fiilî taksim olarak adlandırılır.

Fiilî taksimin bulunması her durumda ortaklığın giderilmesi davasını engellemez. Bununla birlikte kullanım biçimi, tarafların önceki anlaşmaları ve taşınmaz üzerindeki yapılar mahkeme tarafından değerlendirilir.

Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birine ait bina, ağaç veya başka muhdesatlar bulunuyorsa bu yapıların kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkabilir. Muhdesatın aidiyetinin çekişmeli olması hâlinde bu sorunun ayrı bir dava konusu yapılması ve ortaklığın giderilmesi dosyasında bekletici mesele yapılması gerekebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi mahkemenin iş yoğunluğuna, paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, bilirkişi incelemesine, taşınmazın niteliğine ve taraflar arasındaki uyuşmazlıklara göre değişir.

Özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu, taraflardan bazılarının yurt dışında yaşadığı veya tapu kayıtlarıyla mirasçılık bilgilerinin güncel olmadığı dosyalar daha uzun sürebilir.

Mahkemenin ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar vermesinden sonra ayrıca kararın kesinleşmesi ve satış aşamasının tamamlanması gerekir. Bu nedenle dava süreci ile satış süreci birlikte değerlendirilmelidir.

Her dosya için kesin bir süre verilmesi mümkün değildir. Dosyada mülkiyet, muhdesat veya mirasçılık uyuşmazlığı bulunması hâlinde süreç uzayabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zamanaşımı Var mı?

Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı, mülkiyet hakkına bağlıdır. Bu nedenle kural olarak belirli bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Paydaşlık devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Ancak hukuki bir işlemle paylaşmayı isteme hakkı belirli bir süreyle sınırlandırılmış olabilir. Ayrıca malın sürekli bir amaca özgülenmesi veya kanundan kaynaklanan özel sınırlamalar bulunması hâlinde paylaşma talebi geçici olarak engellenebilir.

Paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi de Türk Medeni Kanunu kapsamında değerlendirilir. Bu istisnaların her somut olayın özelliklerine göre incelenmesi gerekir.

Dava Açan Kişi Davadan Vazgeçerse Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davası, iki taraflı klasik alacak davalarından farklı özellikler taşır. Davacı davadan vazgeçse veya feragat etse bile davalılardan biri ortaklığın giderilmesini istemeye devam edebilir.

Başka bir paydaş davayı takip etmek istediğini bildirirse yargılama devam edebilir. Bunun nedeni, davanın sonucunun bütün paydaşların hukuki durumunu etkilemesidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masrafları Kim Öder?

Dava açılırken başvuru harcı, peşin harç, tebligat giderleri, keşif ücreti ve bilirkişi giderleri gibi masraflar yatırılır. İlk aşamada giderleri genellikle davayı açan taraf karşılar.

Ortaklığın giderilmesi davalarının niteliği gereği yargılama giderleri ve vekâlet ücreti çoğunlukla paydaşların hisseleri oranında taraflara yükletilir. Ancak tarafların gereksiz masrafa neden olan işlemleri veya özel durumlar ayrıca değerlendirilebilir.

Satış aşamasında da ilan, kıymet takdiri ve satış işlemleri nedeniyle ek giderler ortaya çıkabilir. Güncel dava ve satış masrafları; taşınmazın değeri, paydaş sayısı ve yapılacak işlemlere göre değişir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası İçin Gerekli Belgeler

Somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte başlıca belgeler şunlardır:

• Arabuluculuk son tutanağı,
• Taşınmazın tapu bilgileri,
• Paydaşların kimlik ve adres bilgileri,
• Mirasçılık belgesi,
• Varsa imar durumu ve çap belgeleri,
• Taşınmazın kullanımına ilişkin belgeler,
• Varsa taraflar arasındaki sözleşme ve protokoller,
• Muhdesat ve yapıların durumunu gösteren belgeler.

Tapu kaydı ve bazı resmî belgeler mahkeme tarafından ilgili kurumlardan istenebilir. Bununla birlikte dava açılmadan önce taraf ve taşınmaz bilgilerinin eksiksiz hazırlanması, sürecin daha düzenli ilerlemesini sağlar.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Zorunlu mudur?

Ortaklığın giderilmesi davasında avukatla temsil zorunlu değildir. Kişiler dava ve arabuluculuk sürecini kendileri de takip edebilir.

Ancak taşınmazın aynen taksime uygun olup olmadığı, tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi, mirasçılık kayıtları, muhdesat iddiaları, bilirkişi raporları ve satış işlemleri teknik hukuki değerlendirme gerektirebilir.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda, çok sayıda mirasçının bulunduğu dosyalarda veya mülkiyet konusunda uyuşmazlık yaşanan olaylarda sürecin bir gayrimenkul hukuku avukatı tarafından takip edilmesi hak kaybı riskini azaltabilir.

Dava Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce yalnızca taşınmazın satılıp satılmayacağına değil, satışın ekonomik sonuçlarına da bakılmalıdır.

Öncelikle şu konular değerlendirilmelidir:

• Taşınmazın güncel piyasa değeri,
• Paydaşların hisseleri satın alma imkânı,
• Taşınmazın aynen bölünmeye uygun olup olmadığı,
• Taşınmazda oturan veya kiracı olan kişilerin durumu,
• Tapu üzerinde haciz, ipotek ve diğer şerhlerin bulunup bulunmadığı,
• Taşınmaz üzerindeki yapıların kime ait olduğu,
• Satış hâlinde ortaya çıkabilecek vergi ve giderler.

Taşınmazın mahkeme kararıyla satışa çıkarılması, her zaman serbest piyasada elde edilebilecek en yüksek bedelin alınacağı anlamına gelmez. Bu nedenle tarafların arabuluculuk aşamasında piyasa koşullarına uygun bir çözüm üzerinde anlaşması çoğu zaman daha hızlı ve ekonomik olabilir.

Sık Sorulan Sorular

Bir hissedar istemezse taşınmaz yine de satılır mı?

Evet. Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse tek bir paydaşın karşı çıkması satışa karar verilmesini her zaman engellemez. Her paydaş, kanundaki istisnalar dışında ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

Hissesi az olan kişi ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Evet. Hisse oranının düşük olması dava açma hakkını ortadan kaldırmaz. Taşınmazda pay sahibi olan kişi, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Evde oturan mirasçı evden çıkarılır mı?

Davanın açılması, evde oturan kişinin hemen tahliye edileceği anlamına gelmez. Ancak taşınmaz satılır ve ihale kesinleşirse yeni malikin mülkiyet hakkına bağlı olarak ayrıca teslim ve tahliye işlemleri gündeme gelebilir.

Paydaşlardan biri ihaleye katılabilir mi?

Evet. Paydaşlar, satış ilanında ve ilgili mevzuatta belirtilen şartları yerine getirerek ihaleye katılabilirler.

Taşınmaz doğrudan paydaşlardan birine bırakılabilir mi?

Tarafların anlaşması hâlinde taşınmaz bir paydaşa devredilebilir. Anlaşma yoksa mahkeme, taşınmazı tek taraflı olarak istediği paydaşa bırakamaz; aynen taksim mümkün değilse satış yoluna gidilir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava açmak gerekir mi?

Usulüne uygun ve uygulanabilir bir anlaşma sağlanması hâlinde ortaklığın giderilmesi davası açılmasına gerek kalmayabilir. Ancak taşınmaz devri veya tapu sicilinde işlem yapılması gereken durumlarda anlaşmanın kanundaki şekil ve icra edilebilirlik şartlarına uygun hazırlanması önemlidir.

Ortaklığın giderilmesi davası yalnızca taşınmazlar için mi açılır?

Hayır. Dava yalnızca ev, arsa ve tarla gibi taşınmazlar için değil, ortak mülkiyete konu olabilen araç ve diğer taşınır mallar için de açılabilir.

Birden fazla taşınmaz aynı davaya konu edilebilir mi?

Taşınmazların paydaşlarının ve hukuki durumlarının uygun olması hâlinde birden fazla taşınmaz aynı davada gösterilebilir. Ancak her taşınmazın paydaşları farklıysa taraf teşkili ve yetki yönünden ayrıca değerlendirme yapılmalıdır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, hisseli veya miras yoluyla ortak olunan mallardaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdiren önemli bir hukuki yoldur. Taşınmazın bölünmesi mümkünse aynen taksim, mümkün değilse satış yöntemi uygulanır.

Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması, bütün paydaşların doğru şekilde belirlenmesi ve taşınmazın hukuki durumunun araştırılması gerekir. Tapu kayıtları, mirasçılık durumu, muhdesatlar ve satış koşulları değerlendirilmeden başlatılan işlemler, davanın uzamasına veya ekonomik kayıplara neden olabilir.

Ortaklığın giderilmesi, miras kalan taşınmazların paylaşılması ve hisseli tapu uyuşmazlıkları hakkında hukuki destek almak için REAL Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmaz ve miras uyuşmazlığı kendine özgü koşullar içerdiğinden, metindeki açıklamalar somut olay bakımından hukuki görüş veya danışmanlık yerine geçmez.