Yargıtay’ın Güncel Emsal Kararı: Sözleşme Bitmeden İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Artık Mümkün Değil

Türkiye’de yükselen kira fiyatları ve yaşam maliyetlerinin artması, kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarını her zamankinden daha fazla gündeme taşımıştır. Bu süreçte özellikle “ihtiyaç nedeniyle tahliye” davaları büyük tartışma yaratmakta ve çoğu zaman istismar edilmektedir.

Son günlerde verilen Yargıtay’ın emsal niteliğindeki güncel kararı, kiracılar için önemli bir koruma sağlar nitelikte olup, sözleşme süresi dolmadan açılan tahliye davalarının hukuken tartışmalı olduğunu net bir şekilde ortaya koymuştur. Bu makalede, söz konusu yaklaşımın kiracılar ve ev sahipleri üzerindeki etkileri, dava sürecine yansıyan sonuçları ve uygulamada nelerin değiştiği detaylı biçimde ele alınmaktadır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No : 2025/2623  Karar No : 2025/3930 )

1. Kararın Özeti: Neden Önemli?

Yargıtay’ın benimsediği bu güncel yaklaşım çerçevesinde;

• Belirli süreli kira sözleşmesi devam ederken,
• Ev sahibinin “ihtiyaç nedeniyle tahliye” gerekçesiyle dava açması,
• Sözleşme süresi bitmeden hukuken son derece sorunlu ve kural olarak mümkün değildir.

Bu bakış açısı, özellikle kiracıların "sözleşme devam ederken haksız şekilde çıkarılma" endişesini önemli ölçüde azaltmaktadır. Ev sahiplerinin, kira artışı amacıyla “sözde ihtiyaç” iddialarıyla kiracıları baskı altına almasının da önüne geçilmesi hedeflenmektedir.

2. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Kuralı

Belirli süreli kira sözleşmeleri, başlangıç ve bitiş tarihiyle tarafları bağlayan sözleşmelerdir. Bu nedenle kural olarak;

• Ev sahibi, sözleşme süresi dolmadan kiracıyı tahliye etmeyi talep edemez.
• Gerçek bir ihtiyaç bulunsa bile, dava açmak için doğru zaman sözleşme bitimi sonrasıdır.
• Sürenin dolmasından önce açılan tahliye davaları, hem usul hem de esasa ilişkin ciddi riskler barındırır.

Bu yaklaşım, kiracının barınma hakkını güvence altına alan ve kira ilişkisinde öngörülebilirlik sağlayan bir içtihat niteliği taşımaktadır.

3. “Gerçek ve Samimi İhtiyaç” Artık Daha Sıkı Denetlenecek

Uygulamada, bazı ev sahiplerinin “kızım gelecek”, “kendim oturacağım” gibi gerekçeleri kötüye kullanarak kiracıyı çıkartıp daha yüksek bedelle kiralama eğilimine girdiği görülmektedir. Bu nedenle “ihtiyaç” kavramının sıkı bir şekilde denetlenmesi zorunlu hâle gelmiştir.

Güncel içtihatlar çerçevesinde ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyaç;

• Gerçek olmalı (fiilen konut veya işyeri ihtiyacı bulunmalıdır),
• Samimi olmalı (sırf kira artışı sağlamak amacı taşımamalıdır),
• Süreklilik arz etmelidir (geçici veya spekülatif nedenlere dayanmamalıdır).

İhtiyaç iddiası görüntüde kalıyor, fakat tahliye sonrası taşınmaz kısa süre içinde çok daha yüksek bedelle başkasına kiralanıyorsa, bu durum kötü niyet karinesi olarak değerlendirilebilecek ve kiracı lehine sonuçlar doğurabilecektir.

4. Ev Sahipleri İçin Sonuçlar

4.1. Her İstenildiğinde Tahliye Dönemi Bitti

Ev sahipleri açısından en önemli sonuçlardan biri, “dilediğim zaman ihtiyaç davası açarım, kiracıyı çıkarırım” anlayışının artık geçerliliğini büyük ölçüde yitirmiş olmasıdır.

Sözleşme süresi dolmadan, yalnızca piyasa koşullarındaki artışı fırsata çevirmek için açılan tahliye davaları;

• Yargılama süreci sonunda reddedilebilir,
• Ev sahibini gereksiz masraf ve zaman kaybına sokabilir,
• Kötü niyetli davranış olarak kabul edilip kiracı lehine sonuçlar doğurabilir.

4.2. Gerçek İhtiyacın Belgelenmesi Zorunlu

Artık mahkemeler, ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacı “gerçekten var mı, hayatın olağan akışına uygun mu, samimi mi?” soruları çerçevesinde detaylı biçimde incelemektedir. Bu nedenle;

• Ev sahibi, ihtiyaç iddiasını sadece sözle değil, somut delillerle desteklemelidir.
• Farklı konutlarının olup olmadığı,
• İhtiyacın hangi aile fertleri için ileri sürüldüğü,
• Önceki kira ilişkilerinde benzer şekilde davranıp davranmadığı

değerlendirilecek ve buna göre karar verilecektir.

4.3. Tahliye Sonrası Evin Yüksek Bedelle Kiraya Verilmesi

Tahliye davası neticesinde kiracı çıkarıldıktan hemen sonra taşınmazın çok daha yüksek bedelle başka bir kiracıya verilmesi, uygulamada kötü niyet iddialarını güçlendiren bir unsur hâline gelmiştir.

Böyle bir durumda kiracı;

• Haklarının ihlal edildiğini ileri sürebilir,
• Uygun şartlarda tazminat talebinde bulunabilir,
• Ev sahibinin bir süre boyunca aynı evi kiraya verememesi gibi sonuçlar gündeme gelebilir.

5. Kiracılar İçin Sonuçlar

5.1. Sözleşme Süresi Boyunca Güvence

Kiracılar açısından en büyük kazanım, sözleşme süresi devam ederken “her an çıkartılma korkusunun” azalmasıdır. Kiracı;

• Kira bedelini düzenli ödediği,
• Eve zarar vermediği,
• Sözleşme şartlarına uyduğu

sürece, sözleşme süresi boyunca güvenceli bir kullanım hakkına sahiptir.

5.2. Erken Açılan Davalara Etkin İtiraz

Sözleşme süresi dolmadan açılan bir ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiracı;

• Davanın erken açıldığını,
• Sözleşme bitmeden tahliye talep edilemeyeceğini,
• İhtiyaç iddiasının gerçeği yansıtmadığını

ileri sürerek davanın reddini talep edebilir. Bu noktada, hukuk tekniğine uygun hazırlanmış savunmalar ve deliller büyük önem taşımaktadır.

5.3. Tahliye Baskısına Karşı Koruma

Bazı durumlarda ev sahipleri, resmi yollara başvurmadan, yalnızca sözlü baskı ya da mesajlar yoluyla kiracıyı tahliyeye zorlamaktadır. Kiracı bu durumda;

• Mesaj kayıtlarını ve yazışmaları saklamalı,
• Gerektiğinde hukuki destek almalı,
• Hakaret, tehdit gibi fiiller söz konusuysa ceza hukuku yollarını da değerlendirmelidir.

6. Sık Sorulan Sorular

Sözleşme bitmeden ev sahibi “kızım taşınacak” diyorsa ne olur?

Belirli süreli kira sözleşmesi devam ediyorsa, kural olarak sözleşme bitmeden tahliye talep edilemez. Ev sahibi dava açsa bile, süresinden önce açılan bu dava ciddi hukuki riskler taşır ve reddedilmesi gündeme gelebilir.

Sözleşme bittiğinde ev sahibi gerçekten oturacaksa tahliye olur mu?

Evet. Güncel içtihatlar, gerçek ve samimi ihtiyaç dayanağını tamamen ortadan kaldırmamaktadır. Sözleşme süresi bittikten sonra, gerçekten konuta ihtiyacı olan bir malik, usule uygun şekilde ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir.

Tahliyeden sonra ev yüksek bedelle kiraya verilirse ne olur?

Tahliye sonrasında taşınmazın hemen çok daha yüksek bir bedelle kiraya verilmesi, ihtiyaç iddiasının sözde kaldığını gösteren önemli bir işaret olabilir. Bu durumda kiracı, kötü niyet iddiasıyla hukuki yollara başvurabilir ve somut olaya göre tazminat gibi haklar gündeme gelebilir.

Sonuç

Yargıtay’ın güncel içtihatları, kira hukukunda dengeyi sağlayan ve hem kiracıyı hem de gerçek ihtiyacı olan maliki gözeten bir çizgi ortaya koymaktadır. Artık sözleşme süresi boyunca keyfî tahliye baskısı yapılmasının önüne geçilmesi amaçlanmakta, kira ilişkisinin öngörülebilir ve hukuka uygun bir zeminde sürdürülmesi hedeflenmektedir.

Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem de kiracıların, kira sözleşmesi imzalanırken, ihtar süreçlerinde ve dava açmadan önce mutlaka uzman bir hukukçudan destek almaları, hak kayıplarının önüne geçmek açısından büyük önem taşımaktadır.