Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
1. Genel Tanım
Kira bedelinin uyarlanması davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin, olağanüstü değişen ekonomik koşullar veya tarafların öngöremediği durumlar sebebiyle hakkaniyete uygun düşmemesi halinde, mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesinin talep edildiği davadır. Bu dava genellikle Türk Borçlar Kanunu’nun TBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü) ve TBK m.344 (kira bedelinin belirlenmesi) hükümlerine dayanır.
2. Davanın Amacı
-
Taraflardan birinin aşırı zarara uğramasını engellemek,
-
Kira bedelini ekonomik şartlara uygun hale getirmek,
-
Taraflar arasındaki sözleşme dengesini korumak.
Özellikle yüksek enflasyon, döviz kurlarındaki ani dalgalanmalar, ekonomik krizler, pandemi gibi olağanüstü durumlar bu davaların açılmasına sebep olabilir.
3. Hukuki Dayanak
-
TBK m.138: Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmışsa, borcun ifası taraflardan biri için katlanılamaz hale gelirse, bu taraf hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.
-
TBK m.344: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sınırlamalar getirmiştir. Beş yıl dolmadan yalnızca TÜFE oranı kadar artış yapılabilir; beş yıldan sonra ise rayiç bedel ve hakkaniyet dikkate alınır.
4. Kimler Açabilir?
-
Hem kiracı hem de kiraya veren taraf kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.
-
Çoğunlukla kiracılar tarafından açılmakla birlikte, kiraya verenler de kira bedelinin düşük kaldığı durumlarda bu yola başvurabilir.
5. Şartlar
-
Sözleşme devam ediyor olmalıdır.
-
Olağanüstü bir değişiklik bulunmalıdır (ekonomik kriz, döviz şoku, yüksek enflasyon, salgın hastalık vb.).
-
Bu değişiklik, taraflardan biri için aşırı ifa güçlüğü yaratmalı, yani mevcut kira bedeli hakkaniyete aykırı olmalıdır.
-
Değişiklik öngörülemez olmalıdır.
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
-
Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
-
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.
7. Davanın Sonuçları
-
Mahkeme, kira bedelini yeni şartlara göre belirler.
-
Uyarlama kararı geriye dönük değil, dava tarihinden itibaren geçerli olur.
-
Taraflardan biri sözleşmeye devam etmek istemezse, mahkeme uyarlama yerine feshe de karar verebilir.
8. Uygulamada Örnekler
-
Döviz cinsinden yapılan kira sözleşmelerinde kurdaki olağanüstü artış sebebiyle uyarlama davası,
-
Pandemi döneminde işyerlerinin kapanması sonucu işyeri kira bedelinde uyarlama talepleri,
-
Yüksek enflasyon sebebiyle kira bedelinin ekonomik gerçeklere uygun hale getirilmesi.