Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapuda yer alan kaydın hukuka aykırı veya gerçeğe aykırı olduğu durumlarda mevcut kaydın iptali ve gerçeğe uygun yeni bir kaydın tescil edilmesi için açılan bir yenilik doğuran (inşai) davadır.

Bu dava, Mülkiyet hakkını korumaya yönelik en önemli davalardan biridir ve çoğunlukla Asliye Hukuk Mahkemesi (taşınmazın niteliğine göre Asliye Ticaret/Asliye Hukuk) görevli ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Davanın Açılabileceği Durumlar

Tapu iptali ve tescil davası; taşınmazın tapu kaydının yolsuz (hukuka aykırı) tescil oluşturduğu hallerde açılır. En yaygın sebepler şöyledir:

1. Hile – Aldatma – İrade Sakatlığı

Tapuda devrin hileyle, aldatma veya korkutma ile gerçekleştirilmesi
Yaşlı, okuma yazması olmayan kişilerin kandırılması
Satış yerine bağış istenmesine rağmen satış gösterilmesi (muvazaa değil, sakat irade hali)

2. Muris Muvazaası

Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı gizli bağış – görünüşte satış işlemi.

3. Kimlik (Şahsiyet) Yanılgısı

Yanlış kişiye satış yapılması
Ad-soyad benzerliği nedeniyle hatalı kişiye tescil

4. Sınır Hatasi – Kadastro Hataları

Kadastro sırasında yanlış ölçüm
Komşu parseller arasında sınır kayması
Yüzölçüm hataları
Üst hakkı, irtifak veya kullanım hakkı sınırlarının yanlış belirlenmesi

5. Yetkisiz Temsil – Vekaletin Kötüye Kullanılması

Vekilin amacı dışında kullanımı
Vekaletnamenin sahte olması
Temsil yetkisinin aşılması
Tarafın bilgisi olmadan satış yapılması

6. Gerçek Hak Sahipliğinin Tapuya Yansımaması

Zilyetlikle kazanma
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, trampa vb. işlemlerde usulsüzlük
Paylı mülkiyette yanlış pay yazılması

7. Sahtecilik

Sahte imza/evrak ile tapu devri
Kimlik hırsızlığı ile taşınmaz satışı

Davanın Hukuki Niteliği

Ayni hakka ilişkin bir davadır.
Tapu kaydının düzeltilmesi niteliğinde olup, kayıt gerçeğe uygun hale getirilir.
Mahkeme kararı kesinleştiğinde tapuda doğrudan işlem yapılır (tescil).

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)

İspat Yükü ve Deliller

Davacı, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu ispat etmek zorundadır. En önemliler:

Satış sözleşmesi, bağış iradesini gösteren belgeler
Tanık beyanları
Tapu müdürlüğü kayıtları
Kadastro paftaları, bilirkişi raporları
Ödeme hareketleri, banka kayıtları
Bilirkişi incelemesi (harita, mimar, ziraat, mali bilirkişiler)
Telefon mesajları, kayıtlar
Vekaletname incelemeleri

Zamanaşımı – Hak Düşürücü Süre

Tapu iptali ve tescil davasında genel kural zamanaşımı yoktur, çünkü dava ayni hakka ilişkindir.
Ancak bazı özel hallerde süre uygulanır:

Zamanaşımının Uygulandığı Durumlar

Muris muvazaası → Zamanaşımı yoktur.
Hile/aldatma/korkutma → 1 yıl (TBK) ama yolsuz tescil söz konusuysa yine zamanaşımı işlemez.
Kadastro hataları → 10 yıllık hak düşürücü süre (tebliğ tarihinden itibaren).
Zilyetlikle kazanma → 10 yıllık süre (taşınmazın niteliğine göre 20 yıl).

Davanın Sonuçları

1. Tapu Kaydı İptal Edilir

Mahkeme, hukuka aykırı tescilin iptaline karar verir.

2. Gerçek Hak Sahibi Lehine Tescil Yapılır

Davacı lehine yeni tapu kaydı oluşturulur.

3. Tazminat / Bedel Ödenmesi

Bazı hallerde davalı kötü niyetli ise tazminat da gündeme gelebilir.

Sürecin İşleyişi

Dava dilekçesi hazırlanır
Mahkeme, tespit için bilirkişi görevlendirir
Tanıklar dinlenir
Tapu, kadastro, belediye kayıtları incelenir
Gerekirse keşif yapılır
Raporlar doğrultusunda hüküm verilir
Karar kesinleşince tapu müdürlüğüne tescil yazılır

Davanın Zorlukları ve Dikkat Edilecek Noktalar

Delil çok önemlidir; özellikle tapu dışı anlaşmalar güçlü delillerle ispat edilmelidir.
Muris muvazaasında Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına uygun dilekçe kurulmalıdır.
Kadastro uyuşmazlıklarında harita mühendisi raporu belirleyicidir.
Zilyetlik iddiası detaylı araştırma ve keşif gerektirir.
Vekaletin kötüye kullanılması iddiası banka hareketleri, tapu işlem sırası ve vekaletnamedeki yetkilere göre değerlendirilir.