Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride satışının yapılacağına dair taraflar arasında düzenlenen ve taraflara ileride asıl satış sözleşmesini yapma borcu yükleyen bir ön sözleşmedir. Bu sözleşmede taraflar, belirli bir taşınmazın ileride tapuda devredilmesi konusunda anlaşırlar.
Hukuki Dayanak:
Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, ayrıca Tapu Kanunu’nun 26. maddesi bu sözleşmenin hukuki çerçevesini oluşturur.
Şekil Şartı:
-
Geçerli olabilmesi için noterlikte düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
-
Sadece adi yazılı şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
-
Tapuda tescil edilmesi zorunlu değildir; ancak noter onaylı sözleşme, taraflar arasında bağlayıcı nitelik taşır.
Taraflar:
-
Satıcı (vaad eden): Taşınmazın ileride alıcıya devrini taahhüt eden kişi, taşınmazın malikidir.
-
Alıcı (vaadi kabul eden): Taşınmazı ileride satın almayı kabul eden kişidir.
Konu:
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin konusunu, mevcut bir taşınmaz oluşturur. Henüz tapuda oluşmamış veya hukuken mevcut olmayan taşınmazlar için satış vaadi yapılamaz.
Sözleşmenin Hukuki Sonuçları:
-
Taraflar arasında bağlayıcı bir borç doğurur; asıl satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı sağlar.
-
Alıcı, sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açabilir.
-
Satıcı, satış vaadinden dönemez; aksi hâlde maddi tazminat veya cezai şart hükümleri devreye girebilir.
Tapuya Şerh Verilmesi:
-
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir.
-
Şerh, üçüncü kişilere karşı da koruma sağlar.
-
Şerhin süresi 5 yıldır; bu süre dolduğunda yeniden şerh verilmesi gerekir.
Geçersizlik Halleri:
-
Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmamışsa,
-
Taşınmazın konusu belirli değilse,
-
Satıcı malik değilse veya yetkili temsilci değilse,
sözleşme geçersiz olur.
Dava Konusu Olarak Önemi:
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak açılabilecek başlıca dava, tapu iptali ve tescil davasıdır. Bunun dışında alıcı, sözleşmeye dayanarak ifaya zorlama veya tazminat davası da açabilir.
Sonuç:
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satışının ön aşamasını oluşturur ve taraflara hukuki güvence sağlar. Ancak geçerliliği, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmasına sıkı sıkıya bağlıdır. Taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse, diğeri ifa veya tazminat talebinde bulunabilir.